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深圳楼市长盛不衰的密码,我在美国这座城市感觉到了

励志人生网 2019-04-07 12:14 人生感悟 200次

  海外掘金(ID:gold1849) | 谷惑仔

  今天我们来聊一座城市。

  但在聊它之前,我先向各位介绍一个人。NBA开始被中国人熟知,是因为一个叫“火箭”的球队里出现了第一位华人核心球员——姚明。      姚明在火箭队度过了9年职业篮球员生涯,火箭队成就了姚明,姚明的商业价值也把一度在乔丹后发展萎靡的NBA,带到了新的高峰。这位被戏称“移动的长城”曾含泪对着媒体说:“休斯敦是我的第二故乡。”

  而火箭(Rocket)这个队名,正好突出了它所在的这座城市——休斯敦的特点,不断向上迸发的创新热土。

  我们都知道著名城市都有别称,狮城新加坡、羊城广州(楼盘)、魔都上海(楼盘)、帝都北京(楼盘)……

  休斯敦也有一个别出心裁的别称,叫“太空之城”(Space City),为什么起这个名字?这跟为何他们的NBA球队叫火箭的原因如出一辙。

  实际上,休斯敦除了有篮球队,还是美国隐形的“航天巨擘”。

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  休斯敦近期的经济表现并不那么好。特别是中美贸易战以来,当地经济正在随着美国整体经济放缓而放缓。根据达拉斯联储的报告,由于能源成本增长,休斯敦经济将在今年上半年放缓。

  但是,休斯敦比美国整体更加抗跌,原因就在于,抛开能源,休斯敦还有支撑经济增长的“铁三角”。而这背后,有一个你想都想不到的对标。

  休斯敦位于美国南部的墨西哥湾沿岸,聚集了德州(楼盘)最多的人口,也是全美人口第四大城市。产业分散在能源、医疗、航天和港口运输四处,而且还不止是涉足这些产业,休斯敦都把这四个产业做到了极致。

  国家南部、超大都市、港口、湾区、科创中心,这些词放在一起,你会想起中国的哪座城市呢?

  没错,就是深圳(楼盘)。毫不讳言,休斯敦可谓美国的深圳。

  明人不说暗话。一旦把经济指标列出来,你立马就能发现这两座城市有多么相似。      考虑到美国的购买力和生产效率比国内高,休斯敦实际GDP高过深圳也能理解。

  深圳和休斯敦的相似性也得到了国际认可。在世界城市排行榜中,休斯敦和深圳都属于A-类,而且排名紧贴着彼此。    (来源:GaWC 2018)

  去年中美贸易摩擦重挫了双方的经济,但是在疲软的经济面前,深圳和休斯敦的房价都没受到什么影响。    (来源:链家)    (来源:Zillow)

  比冷冰冰的数据,更能体现两城的相似点的,是多元的文化。

  因为改革开放,深圳成了全国各地文化“大熔炉”,一批批操着各自方言的追梦人跟随时代潮流,离乡背井赶赴深圳。

  纽约时报和洛杉矶时报都把休斯敦评为“最多元化的城市”。有人甚至称休斯敦的人口组成代表着40年后的美国。2016年,休斯敦有着160万出生于外国的人口,占总人口的23.2%。

  深圳也有个别称,叫“鹏城”,它与Space City都创出了属于自己的一片“天空”。

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  休斯敦在表面上,并不是得克萨斯州经济表现最优秀的。它一年的家庭可支配收入是6.4万美元,相比之下,德州首府奥斯汀有7.4万、达拉斯也到6.9万。

  但是,和奥斯汀和达拉斯比起来,对于企业而言,这里的人工成本是最低的,又有好的学校,人才储备没问题,经商环境友好。

  深圳与休斯敦于1986年签署了友好城市,从此开始频繁合作。但是30年后,休斯敦人创造的投资环境,已经让不少鹏城人望尘莫及。

  两座城市的“天空”,是科创实力。

  深圳拥有华为、腾讯等国家栋梁企业,专利申请量已突破2万件大关,相当于整个英国的专利申请量。与此相关,深圳港连续5年居世界第三大集装箱港口,深圳机场(000089)则在近3年新增了35个国际客运通航城市。

  休斯敦则拥有占地面积相当于672个标准足球场的世界医疗科研先驱——德克萨斯医疗中心,为包括阿联酋总统在内的近千万名病人,提供治疗且进行先进的癌症研究。休斯敦港则是美国第二大港,货物吞吐量超过2亿吨。去年港口设施总重创下了3570万吨的纪录,等于714艘“辽宁号”停在休斯敦港。

  休斯敦是美国隐形的“航空巨擘”,这就要说到它的航天工业。

  1969年7月,阿姆斯特朗和他的伙伴乘坐“阿波罗号”飞船登上月球。这一划时代登月计划,就是从休斯敦东南部的NASA约翰逊航天中心开始的。

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  50年后的今天,特朗普在国情咨文演讲时,宣布重返太空计划。太空计划再出发,肯定不太可能重新投资新园区,在旧的发射基地中,具有历史意义的休斯敦,一定是下一个五十年美国航空的起点。

  去年8月,美国副总统彭斯也在休斯敦发表讲话:“我们是时候利用美国宇航局的聪明才智和创造力,在月球上建立永久的存在了。”

  但航空领域被重视是一方面,有能力的人才才是一个地区的核心竞争力。目前,世界上能够实现载人航天的国家仍然寥寥无几,意味着航天科研人员的素质,简直是千万里挑一。

  拥有高端设施的休斯敦只是缺少更多的人才,而它也早已显露出它强大的人才吸引力。      休斯敦地区就业率同比涨幅近年来已经跑赢了美国整体水平。

  休斯敦的航天机会又回来了。

  医疗行业。

  休斯敦另一个人才虹吸的领域是医疗。

  德克萨斯州医疗中心是全球最大的医疗服务经济区。全球最大是什么概念?我拿几个核心指标让你感受一下:

  如今,德州医疗中心内有超过100栋建筑,长驻40多家顶尖医疗研究机构,雇佣超过11万名员工,每年超过720万人前来就诊,创造上百亿美元的GDP贡献值……

  除了姚明接受过治疗,刘翔、阿联酋总统、韩国三星集团董事长这些名人都曾经在德州医疗中心就医。近年来,医疗行业以每年3%的速度给休斯敦创造新岗位。      不过,这并不是故事的全部。

  2018年4月23日,近百年的医疗园区宣布将花费15亿美元建造一个新园区,预计今年破土动工,带动近3万个工作岗位和创造52亿美元。

  跟航天事业一样,休斯敦的医疗科研事业也把目光投向了未来。

  科教水平。

  探索宇宙和生命的奥秘,让休斯敦成为了美国的“科创中心”。而在这背后默默奉献的,就是休斯敦另一个强大的存在——教育。

  德州医疗中心旁边,就是美国排名前20的莱斯大学(RICE UNIVERSITY)。莱斯大学为私立大学,以师生比例为1比6的小班教学闻名世界,教学擅长于人工心脏研究和太空科学,刚好为休斯敦的医疗和航天事业供应人才,被称为“南方哈佛”。

  休斯敦大学是另一著名高等学府。它最著名的成就是完善了STEM研究体系。STEM研究体系(science、technology、engineering、mathematics)专注于培养数学、科技和工程人才,在去年实现了休斯敦近50万人的就业,并保持了超过7%的就业增长率。

  至此,科研、医疗、航天形成了一个人才供需循环,也是休斯敦经济增长的铁三角。

  还记得我们在上文对比过的中国城市深圳吗?作为粤港澳大湾区的科创中心,中国改革开放的下一个40年,起点仍然会是深圳。如果你相信深圳的经济奇迹,你就应该同样相信,美国未来几十年的起点,大概就在休斯敦。

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  历史上,休斯敦房价走势跟美国整体房价走势相似度高达90%,但作为配置海外资产,特别是美国这样的发达国家,稳定性也应该在考量范围内。

  对比一下下图,休斯敦和奥兰多、全美的房价,特别是在2008年金融危机之后,可以看到三条曲线向下的幅度,奥兰多最大,美国平均排第二,休斯敦基本稳稳地没什么变。这说明什么?休斯敦房价抗跌。    (来源:Zillow Home Value Index)

  而实际情况也是如此。想想我前文所说的那些好处:航空、医疗、能源,三名卫士在前为休斯敦保驾护航。

  并且,休斯敦的家庭收入高于美国平均水平2万美元,但我们却从上图看出,休斯敦的房价却低于美国的平均房价,这说明啥?人们租房的支付力、购房的能力都有保证。你不怕你的房产居民租不起,也不怕房子卖了没人买。

  值得一提的是,近五年来,休斯敦的工资上涨速度也高于美国平均。      除此之外,休斯敦还为房地产市场上了三重保险,包括强劲的就业、逆势上涨的人口和优越的地理位置,这些从长远看,都给予了休斯敦不可估量的增长空间。

  与此同时,这八年来,休斯敦地区的人口增长全美第一。      中美两个大国,在世界这个舞台上相互较量,都喜欢探索生命的长度和宇宙的宽度,而深圳和休斯敦,就是两国开拓未来的起点。

  在超级大国美国选择价值洼地,这样一个城市的评判标准可不少,它必须有宽松的政策和巨大的人口虹吸力,才能提供源源不断的租房需求,让你获得不错的投资回报。

  到美国找房子自住,选择很多,但谈到投资,你的选项中不该漏掉休斯敦。

  回想姚明,他在2007年在休斯敦花315万美元买了一栋占地1100平方米,一共有6间卧室和5个壁炉,还自带游泳池的顶级豪宅。到了2013年,他以359万美元将其卖出。可以说买在了危机前的高点,却又能成功脱手,回报率达到14%,姚明果真是一“投”就中。

  在北上广深等一线城市打拼的年轻人,多数都还过着日夜两座城的生活,晚上下班得回到大城市邻近的卫星城。休斯敦自然也一样,在NASA约翰逊航天中心工作的“最强大脑”们,最适合他们居住和休憩的地方,自然就是与航天中心一湖之隔的卫星城——利格城(League City)。

  ??? 本文首发于微信公众号:海外掘金。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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